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権利変換の手続きの詳細は、具体的な事業の中でコンサルタントなどの専門家に委ねる事柄だと思うので、ここでは仕組みの概略と区分所有者の権利がどのように守られているのかについて簡単に説明することにします。権利変換手続き開始の登記とは建替え組合は組合設立認可の公告があると、遅れないように「権利変換手続き開始の登記」を行う必要があります。

この登記が行われると、古いマンションの区分所有権もしくは敷地利用権を有する者がこれらの権利を処分する時は、建替え組合の承認を得なければならないことになっています。建替え組合としては正当な理由がなければ、権利処分の承認を拒むことはできませんが、組合の承認を得ないでした処分は、認められないことになっています。
結果として、組合が知らないところで権利が転々として事業が影響を受けることが避けられます。建替えが決まれば、この際転出して別のマンションや戸建て住宅に移ろうという考えの区分所有者も相当数いると思います。
工事期間中の仮住居生活や2度の引っ越しなどを考えると、転出という選択にもそれなりの理由はあります。また、建替え後、床を買い増す資力もないので転出するというケースもあるかもしれません。
建替え事業をコーディネートするコンサルタントとしては「せっかく苦労して建て替えるのだから、全員に戻ってもらいたいな」というのが本音です。でも、私の会社でコンサルティングをしている事例でも、少なくて50%、平均すれば50%程度の区分所有者が転出しています。
他の事例ではもっと多くの転出者がいるものもあるようです。建替えによって、資産価値を上げて転出するという選択も、これからは増えるかもしれません。
転出を希望する場合には、組合設立認可公告の日から初日以内に、所定の様式で組合に対してその旨を申し出なければならないことになっています。転出する場合の買取り価額(補償費と呼ばれます)などは不動産鑑定士などの専門家の評価をもとに、最終的には権利変換計画の中で定めます。
なお、金銭の支払いは権利移転の効果が発生する権利変換期日までに行うことになっています。権利変換を希望しない申し出と並行して、組合では新しいマンションに住戸を取得する区分所有者により住戸選定を行います。
住戸選定のルールはケースバイケースですが、せっかく苦労して建替えを行うわけですから、区分所有者が優先してどこからでも住戸を選べること、区分所有者同士で希望が重なったときは抽選など公平なルールで決めることは原則だと思います。もっともデベロッパーによっては高く処分できる上層階は販売用として取得することを条件に考えるところもあるので、この点は事業協力者を選ぶ時にあらかじめ確認しておくべきポイントのひとつです。

また、区分所有者の中には、年金生活の高齢者も少なくありません。資金負担の少ない小型住戸を希望したところ、賃貸で運用しようと考えている区分所有者と重なってしまう、ということが時々あります。
区分所有者としての権利はどちらも同じですが、資金的に余裕がないと「この住戸」以外は選択肢がない、はずれたら転出する他ないという場合も出てきます。異論はあるかもしれませんが、萩中住宅では最も小さいタイプの住戸については居住する区分所有者を優先するというルールをつくり、賃貸する区分所有者は別の住宅を選択するようにお願いしました。
皆さんも支持し、結果としてよかったと思います。平等をあまり形式的に考えると、本当に困っている方を排除する結果になることもあります。
住戸選定という大事な部分であればこそ、他人を思いやる気持ちを大切にしたいと思いました。住戸選定が終わると、いよいよ権利変換計画案を作成し、総会において組合員の議決権と持ち分割合の各5分の4以上の賛成(特別多数決議)を得なければなりません。
また、総会議決を行うについて、客観的に適正な内容となるよう審査委員の過半数の同意が必要となっています。また、議決を経た原案については、建替えによって大きな影響を受ける借家権者(借家人)、底地権者、隣接施行敷地の所有権者などについても同意を得ることが必要です。
ところで、建替え組合はこの権利変換計画の議決に賛成しなかった組合員に対し、区分所有権などを時価で売り渡すよう請求することができますが、組合員の側からも、同一期間内に、組合に対して区分所有権などを時価で買い取るよう請求することができると定められています。権利変換計画に反対の組合員がいると今後の事業の遂行に支障をきたす可能性もあるので、売渡し請求を行うことにより、その障害を排除できるようにしているのです。
以上のような手続きを経て、組合として権利変換計画を確定した後に、都道府県知事の認可を受けなければなりません。認可申請がなされると、都道府県知事は、定められた基準のいずれにも該当すると認める時は、その認可をしなければなりません。

権利変換計画が認可され、権利変換期日を迎えると権利変換計画に定めた内容に従って、所有権が移転するなどの法律上の効果が発生します。その結果、転出する区分所有者には古いマンションの権利に見合った金銭が補償金として支払われ、住戸を取得する区分所有者の権利も、新しいマンションの敷地権と将来の建物を取得する権利に移行します。
円滑化法では、建替え組合は権利変換期日後、新しいマンションの敷地に関して、権利変換後の土地に関する権利について必要な登記を申請しなければなりません。権利変換期日以降は、この登記が行われるまでは、新しいマンションの敷地については、他の登記を行うことができないことになっており、権利の保全が行われています。
権利変換期日に古いマンションは建替え組合の所有になり、区分所有権以外の権利は消滅してしまいます。建替え組合は、権利変換後に建替え事業の工事に必要な時は、建物またはその敷地を占有している者(居住者)に対し、明渡しを求めることができ、明渡しの請求があった者は、明渡し期限までに、建替え組合に明け渡さなければなりません。
この明渡しは、工事の工程などを考慮して定めることになりますが、居住者にとっては引っ越しの準備などもあるので、明渡しの期限は明渡しが請求された日から白日目以降と決められています。権利変換期日後に、建替え組合は居住している区分所有者や借家人などに対して、最終的なマンションからの引っ越しと明渡しを求め、それが終了するとマンションの解体・除50および再建マンションの建設にとりかかることになります。
工事期間中は、仮住居生活をおくることになりますが、その期間にも理事会などを定期的に開催して、必要な事務処理や新しいマンションの管理規約の検討などを行うことになります。新しいマンションの建築工事が完了した時は、必要な登記(建物の表示登記、所有権保存の登記、担保権などの登記など)をしなければならず、この登記が行われるまでは、他の登記を行うことができません。
工事が完了すると、建替え組合は事業にかかった費用の額を確定し、その確定した額を組合員に通知します。

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